关于深圳市宝安区2020年至2021年国有

园区提质增效绩效审计整改情况的报告

自2022年8月17日至10月16日,宝安区审计局对深圳市宝安区2020年至2021年国有园区提质增效情况进行了绩效审计。2023年1月12日，我司收到宝安区审计局出具的《深圳市宝安区2020年至2021年国有园区提质增效绩效审计报告》（深宝审报〔2022〕14号）。针对报告提及有关我司的审计发现问题，我司高度重视，立即通知相关单位及时研究部署整改工作，力促审计发现问题整改落到实处。现将截止目前的整改情况报告如下：

一、审计发现问题整改情况

（一）关于“部分园区产业无明显定位”问题的整改情况
    1、宝城豆制品厂：正在整改。整改情况：宝城豆制品厂定位为食品加工园区，该园区是作为宝安区“莱篮子工程”项目于1996年5月由政府行政划拨方式购得土地并投资兴建的厂房，用于宝安区“菜篮子工程”豆制品生产经营项目。鉴于该物业租赁合同仅剩余1年多的租期，且绿科方群公司在承租期间履约情况较好等情况，为避免公司利益受损和防止发生社会维稳事件，拟在租赁合同到期后引入优质企业进行升级改造。下一步整改措施：待该物业合同到期(即 2024年7月31日)后，收回该物业，引入优质企业进行升级改造。预计2025年完成升级改造工作。

2、园艺园工业园：已整改。园艺园工业园大部分产业用房为30年的老旧物业，目前园艺园公司正在逐步进行改造。已就8栋、9栋外立面提升做了初步设计及预算；清理了玻璃分割、汽车维修等低端制造业。从龙岗、松岗等地引进瑞荣自动化、蓝天键科技等国高企业，培育国顺半导体、大石创新科技、华亿达等优质企业，2022年引进培育的优质企业达7家，正逐步把园区由低端制造业向高端智造业发展。

3、35区轻工厂房：正在整改。整改情况：35区轻工厂房园区定位为制造业，现出租给裕祺公司建设新安街道引进的政府文化项目“东方美品牌时尚创意园”，于2022年列入宝安区固投项目备案，总投资2800万元。2022年3月裕祺公司完成小散工程和零星作业的街道报备，按项目约定裕祺公司正在对物业进行升级改造，目前项目正在施工，已完成消防系统安装、部分楼层的装修翻新。裕祺公司目前装修进程缓慢，资兴源公司已于2023年2月14日向裕祺公司发出《关于解除房屋租赁合同的通知》和《约谈通知》，并聘请广东中熙（龙华）律师事务所于3月8日发出《关于限期返还租赁物业的律师函》，3月20日再次发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，限其在3月31日前返还物业，否则正式启动收回园区的法律诉讼程序。下一步整改措施：资兴源公司将依法依规启动法律诉讼，收回物业。预计2024年12月31日前完成整改。

4、康城中心33区厂房、71区C栋厂房：正在整改。整改情况：该两处厂房出租协议签订时康城中心为区残联下属企业（康城中心于2020年12月30日由区残联整体划转入石岩湖公司），且33区厂房由康城中心与产业投资集团共同持有出租，71区C栋厂房由康城中心与深圳市裕铭工贸有限公司共同持有出租，康城中心并无完整产权。目前物业出租情况良好，并无拖欠租金情况出现，为尊重历史，避免与承租方发生法律诉讼纠纷，石岩湖公司拟继续履行原租赁合同条款，未来合同到期后将谋求产业载体转型增效。现阶段，石岩湖公司出资购买了一批安全生产标示牌，以增强厂房的生产安全意识，并与承租户持续沟通协商，敦促其继续做好厂房的消防安全等方面的升级改造。下一步整改措施：石岩湖公司将加强与承租方沟通，协助做好厂房的提质增效、生产安全等工作，促进厂房产生更好的经济效益、生态环境效益和社会效益。同时将多角度、多渠道去思考该厂房未来的可能性，在可操作前提下，做好该物业的提质增效工作。未来租赁合同到期后，将谋求产业载体转型增效。

5、71区教育工业大厦办公楼：已整改。园区内有1栋厂房（6层），2018年11月随深圳市宝安区教育服务总公司从区教育局划转至资安公司。资安公司于2019年6月启动该大厦升级改造工作，改造后园区产业定位为厂房、研发办公，租金增幅达90%，目前园区入驻优质企业1家，年产值约1.8亿元，用途为研发办公。

    6、安顺达场站：正在整改。整改情况：园区目前入驻企业2家，有优质企业1家，上市公司1家，年产值约6亿元。2022年9月资安公司与宝安人才安居公司签订了合同框架协议，双方拟“按公用设施上盖配建”更新方向，合作开发。下一步整改措施：现正处于向相关部门进行项目报批阶段，待批复后开展下一步工作。

7、供销大厦：正在整改。整改情况：目前该园区入驻企业23家（含个体工商户），有优质企业2家，年产值约2亿元。该物业产权由4个业主共同拥有，物业用途受限，为非产业园区定位方向。按照权属为我司的物业的使用用途，定位为：1楼部分、2楼为商业；4-7楼为宾馆；8-11楼为办公。下一步整改措施：现拟对该物业进行外墙升级改造，消除安全隐患，已完成改造设计方案，资安公司正与其它业主沟通协商，待统一意见后开展相关筹备工作。

8、泉宝工业区：正在整改。整改情况：我司已于2022年与所属企业园区运营管理公司签订了《深圳市宝安区投资管理集团有限公司石岩泉宝工业区委托运营管理协议》，明确由园区运营管理公司负责园区的整治提升工作。我司于2022年7月25日印发了《深圳市宝安区投资管理集团物业产业载体提质增效工作方案》（宝投管[2022]86号）,明确2023年底开展泉宝工业区项目的动工建设。园区运营管理公司目前已完成了石岩泉宝工业区提升改造项目可行性研究报告。下一步整改措施：泉宝工业园将打造成为人才公寓项目，现已完成房屋安全检测、可研报告、设计等相关准备工作，预计2023年年底开始动工建设。

9、沙井粮食大院：正在整改。整改情况：经检测鉴定该物业属D级危房，部分已塌陷，且该物业已纳入"金蚝小镇"深圳市重点城市更新项目范围（已于2019年12月完成意愿征集，2021年进行初始测绘，2022年7月提供权利人核实）。2021年沙井街道办事处来函明确装修加固不予受理报备,已列为不可出租使用物业。下一步整改措施：目前物业处于测绘、确权当中，后续粮食公司将继续跟进旧改城市更新项目推进情况。

（二）关于“百日攻坚工业保障房筹集任务完成率低”问题的整改情况

已整改。2022年7月25日，宝投集团正式印发了《深圳市宝安区投资管理集团有限公司物业产业载体提质增效工作方案》,明确了集团物业管理的战略定位，利用国有物业招引与我区产业战略性新兴产业、未来产业和区域特色优势产业。2022年，宝投集团全年提供给优质企业产业空间共计8.89万平方米，已完成整改。

（三）关于“部分园区物业长期闲置，空置率较高”问题的整改情况

1、海纳百川大厦空置3484.33平方米：正在整改。整改情况：2022年宝投置业公司聘请了同致诚公司对深圳多个区域同类物业进行市场调研，并出具了房地产调研报告，以了解租赁市场价格及入住率的变化；同时针对疫情带来的市场租赁价格影响，宝投置业公司聘请乐居行公司对该大厦进行了租金评估，积极推进大厦剩余产业空间出租工作。目前，宝投置业公司正在多途径开展招商工作：正在对接深圳市国际招标公司发布招商信息；主动对接区工信局、投资推广署和住建局等政府招商部门推荐优质企业入驻；根据租赁市场变化，向上级部门提出招商优惠政策，加快招商进度。截至目前，区政府引进北交所、深证中小企业服务中心、深圳私募基金业协会和深证投资者服务中心入驻A座6层共1961.44㎡（包含整改面积3484.33㎡中的1704.84㎡），宝投置业公司正在与区工信局落实合同签订的具体事项。下一步整改措施：剩余B座4层租赁面积1431.21㎡和A座1702单元348.28㎡未出租原因：（1）根据宝安区政府对大厦产业定位，入驻企业需具备国高、规上、上市企业、专精特新或区产业部门推荐符合宝安区产业发展方向其中一条方可入驻，入驻条件较高，宝投置业公司在积极对接区产业部门；（2）招商优惠政策不明确，有关部门未有效协助解决企业纳统转移问题，企业未能按规定享受租赁补贴、人才安居房和装修补贴等优惠政策，对企业落户宝安区带来不良影响；（3）受疫情影响，企业为节省成本，对标政府各项招商优惠政策，谨慎考虑入驻，以减轻企业负担。后续宝投置业公司将继续通过多途径开展招租，预计年底达到整改效果。

2、园艺园工业园空置434.45平方米：已整改。原空置的9栋A102房已于2022年3月通过单一来源方式直接出租给深圳市蓝天键科技有限公司。

3、沙井粮食大院空置8128.55平方米：正在整改。整改情况：该物业已纳入"金蚝小镇"深圳市重点城市更新项目范围，经检测鉴定属D级房屋，部分已塌陷，原已空置停用。粮食公司为盘活国有资产采取以承租方加固装修的方式对外招租，拟修旧如旧打造文化产业类项目，并分别于2020年11月、2021年2月成交签订合同6份。但由于2021年沙井街道办函告已明确不受理承租方的加固装修申请，从而已无法出租。下一步整改措施：目前物业处于测绘、确权当中，后续粮食公司将继续跟进该旧改城市更新项目推进情况。

（四）关于“二房东未得到有效清理”问题的整改情况

1、宝城豆制品厂：正在整改。整改情况：鉴于该物业租赁合同期限仅剩一年多，为避免公司利益受损和防止发生社会维稳事件，拟在租赁合同到期后收回该物业，彻底清退“二房东”。在合同期间，寰通公司提前做好清退“二房东”的前期准备工作，一是加强安全生产检查，督促租户及时整改安全隐患，确保园区生产经营平稳有序；二是加强监督管理工作，禁止租户对物业加建或进行大规模装修，以免增加租赁期满后物业回收工作的难度。下一步整改措施：寰通公司将持续做好园区管理工作，为到期(2024年7月31日)收回物业清理二房东奠定基础。

2、园艺园工业园：已整改。园艺园公司与北方骏亿公司签订了两份房屋租赁合同，向其出租该园区25栋、26栋北半栋、26栋南2楼、27栋4-7楼，出租面积1.63万平方米。园艺园公司于2022年7月27日向北方骏亿公司发出《关于合同到期不再续租的告知函》，并要求其将告知函通知到所有分租户，明确在合同到期后会清理低端产业，保留培育优质企业的招租模式。2022年12月31日已收回物业。目前通过单一来源及公开招租方式，已将大部分产业用房出租给深圳市天正达电子股份有限公司等6家规上或国高企业，并留足配套宿舍后，将部分宿舍对外出租。

3、35区轻工厂房：正在整改。整改情况：35区轻工厂房作为区重大项目场地引进承租户裕祺公司，该项目计划是需进行招商引资，裕祺公司2022年已清理部分与项目无关企业，目前园区留存企业是作为项目需要引进。资兴源公司已多次约谈裕祺公司要求清退与项目无关企业，并完成项目投资。目前资兴源公司清退“二房东”遇到困难：（1）因裕祺公司在此经营多年，虽租赁合同还有一年多到期，仍得到街道和有关部门同意对园区投入资金进行升级改造，启动项目，其表示即使给予赔偿也不搬离；（2）清退资金未在公司年度预算范围内，需申请清退资金并专款专用。需通过诉讼先解除与裕祺公司合同，再清退园区最终承租户，但清退时园区最终承租户租赁押金和补偿金需由资兴源公司垫支，再追诉裕祺公司；（3）最终承租户或因租赁合同未到期原因不配合搬迁，届时资兴源公司只能接手继续经营，直到所有租户清理完毕方能整体招租，而清退期间空置部分物业不能招租将产生租金损失；（4）此时即使清退全部完成，现租赁市场行情不佳，园区进出交通受隔壁两所幼儿园影响较不便，园区要达到产值要求，在整体招商相对困难情况下，物业或将继续空置；（5）如强制清场极易引发不稳定因素和突发事件，造成恶劣社会影响。

鉴于审计要求限期整改，以及裕祺公司存在诸多违约行为且拒不整改等原因，为响应宝安区各政府部门的要求，同时避免租金损失，资兴源公司已于2023年2月14日向裕祺公司发出《关于解除房屋租赁合同的通知》和《约谈通知》；并聘请广东中熙（龙华）律师事务所于3月8日发出《关于限期返还租赁物业的律师函》，3月20日再次发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，限其在3月31日前返还物业，否则正式启动收回园区的法律诉讼程序。但裕祺公司法人在全国两会期间在北京上访（实名举报博罗县委书记），至今未出面交涉，亦未履行交纳租金、清退园区承租户及返还物业等义务。

下一步整改措施：在2023年全国两会结束后，资兴源公司依法正式启动了收回园区的法律诉讼程序，现正聘请律师代理该诉讼案件，起诉裕祺公司及股东黄小波，请求法院判决：确认《租赁合同》于2023年3月31日已解除；由两被告承担裕祺公司拖欠的租金及相关费用、逾期交租及其他费用的滞纳金、逾期搬离租赁物业的违约金；裕祺公司清场返还租赁物业并办理相关移交手续。预计2024年12月31日前完成整改。

4、康城中心33区厂房、康城中心71区C栋：正在整改。整改情况：该两处厂房签订出租协议时康城中心为区残联下属企业（康城中心于2020年12月30日由区残联整体划转入石岩湖公司）。目前物业出租情况良好，并无拖欠租金情况出现，为尊重历史，避免与承租方发生法律诉讼纠纷，石岩湖公司拟继续履行原租赁合同条款，待合同到期后将谋求产业载体转型增效。下一步整改措施：石岩湖公司将时刻与承租方保持沟通，如有500平米以上可供租赁的产业空间，主动向相关部门和有关招商招租平台提供信息，充分利用各类网络信息平台，积极寻找优质企业，力求更多的规上及国高型优质企业入驻。未来合同到期后将谋求产业载体转型增效。

5、方华工业区：该园区不存在二房东。方华公司根据宝安区政府深宝府会纪[2017]203号文件精神，与述古堂公司签订该园区租赁合同，将“中国宝安·述古堂文博小镇”项目落户方华工业区。签订合同后，述古堂公司投资4000多万元将工业区原来低产值高能耗的加工产业升级为高端文化产业，将老旧厂房升级改造为美术馆、博物馆等文化产业。述古堂文博聚落文化产业2017-2019年连续三年作为宝安区重大项目，述古堂公司将述古堂美术馆、文化实验室、博物馆设立在该园区，引入了专业服务机构参与，包括全国顶级美术馆规划机构红日公司等;吸引了诸如清华大学中国画高研班主讲导师、中国美术家协会会员、深圳中国画艺委会秘书长马顺先老师，西泠印社社员、中国书法家协会会员、深圳市书法家协会常务副主席兼秘书长陈浩老师等十余名知名艺术家常驻；启动了年轻艺术家孵化及文创企业育成计划，吸引了周金华、徐振邦等一批来自北京、上海及海外回国的年轻艺术家和文创企业团队，加强了园区的对外辐射和参与国际文化交流的能力。

述古堂公司将方华工业区升级改造成宝安区高端文化产业集中地，并利用少部分物业空间引入上下游文化产业，逐步形成了“文化创作、文化商业、文化科技”三大支撑体系雏形。充分整合文化产业链，创新文化产品交易模式，加强艺术培训，构建完整的资源体系、精细化运营管理及深度异业联盟，打造以艺术美育为纽带，融展览活动和收藏管家为一体，辐射大众的艺术社交共享平台，因此该园区并未存在二房东。

（五）关于“部分园区存在转供水电加价行为”问题的整改情况

1、泉宝工业区：正在整改。整改情况：该园区B2、B3栋宿舍楼原租户为自主招租的零散客户，无法落实抄表到户。园区设施老化破损，功能单一，为提升物业价值，正在进行全面升级改造。目前原租户已全部清场搬离。下一步整改措施：现该园区升级改造工作正在稳步进行中，后续将按要求落实抄表到户，杜绝类似情况再次发生。

2、宝城豆制品厂：已整改。一是寰通公司已于2021年8月与宝安区供电局签订《深圳市宝安区工业园区供电环境综合升级改造和运维管理移交协议》，完成园区抄表到户工作，租户直接向供电局缴交电费；二是寰通公司已于 2022年12月向绿科方群公司下发《关于规范用水、用电收费管理的通知》，通知其自用产生的水费及向最终承租户收取的水费总和不得高于其向自来水公司缴纳的水费，后续持续关注跟进水费收取情况。

3、七星科技园：已整改。2022年3月已将园区通过单一来源方式出租给上市公司深圳市易瑞生物技术股份有限公司，由其直接交水电费到相关部门。

4、山城工业区：正在整改。整改情况：目前，该工业区整体纳入石岩总部经济园区“工业上楼”项目，宝牧公司根据相关工作部署，2023年第一季度全面开展物业清租工作，为拆除园区内全部物业打下基础。下一步整改措施：根据石岩总部经济园区“工业上楼”项目工作部署，预计2023年上半年落实园区厂房和宿舍物业拆除重建。宝牧公司将根据“工业上楼”项目实施节点，联系供电、供水部门，全面落实“抄表到户”，实现各用户直接向水、电专营单位缴纳水、电费。

5、园艺园工业园：已整改。2021年8月园艺园公司与宝安区供电局签订了《深圳市宝安区工业园区供电环境综合升级改造运维管理移交协议》，于2022年4月完成了转供电改造。现大部分工业用电已实现抄表到户，对于供电部门不愿接收的零星用电户的电费以及各租户水费，由园艺园公司缴纳水、电费后，严格按供水电部门收取的费用收取终端用户相关费用。

（六）关于“个别园区续租租金偏低，租金收益明显受损”问题的整改情况

已整改。经资兴源公司调查，2018年6月，35区轻工厂房租赁合同即将到期，资兴源公司准备提前公开招租，按流程评估了租金单价为38元。裕祺公司当时正在申办区重大文化项目，要求续租物业，资兴源公司向裕祺公司提议按对外公开招租的出租底价续约，裕祺公司为防止资兴源公司将物业挂平台招租，暂且答应了条件并签订了第一次续期补充协议。随即裕祺公司向区政府反映该园区续租租金价格按照物业对外公开招租的定价向其收取，续租不是重新公开招租，应分开对待，续租租金单价过高且缺乏政策依据。后政府查实2018年确未出台续租租金定价相关规定，资兴源公司结合物业现状、区政府领导相关批示及物业历史租价，根据深宝府办[2018]30号《宝安区关于稳定工业用房租赁价格降低工业企业成本的若干措施（试行）》的相关规定，才将续租价格调整回原合同租金单价。

2020年8月11日，宝投管[2020]62号文《深圳市宝安区投资管理集团有限公司物业租赁经营管理暂行办法》第二十一条规定：“单一来源方式、竞争性谈判、直接出租（续租）租金价格均不得低于评估中间价。”，至此我集团已正式出台有关续租底价的规定。

（七）关于“个别签约的重大项目严重违约且推进迟缓，缺乏后续监管”问题的整改情况

正在整改。整改情况：东方美时尚品牌产业园项目是由新安街道签约引进的区政府十大文创项目之一，当时资兴源公司只负责提供场地和物业安全生产，租赁期内并未有需负责督办项目完成或园区需达到多少产值的条款，具体项目督办仍由街道相关部门负责，资兴源公司出租物业以来已不定期将项目相关进展情况汇报街道。

自2020年5月起，裕祺公司开始出现较严重的拖欠租金现象，且未按与街道约定推进东方美项目，资兴源公司催促裕祺公司缴纳租金无果后将相关情况上报街道并发送解除租赁合同通知，委派工作人员对分租户租金押金情况进行了解调查及物业清场，但裕祺公司及园区租户并不配合，资兴源公司采取了园区停水停电刚性措施，遭到园区租户强烈抗议，并将矛盾升级至上川社区工作站，工作站不允许停水停电并出具调解书。后在裕祺公司交清欠租情况下，考虑到当时正处于国庆、深圳经济特区建立40周年大会举行和“全国文明城市”创文的重要关键时期，若采取更加刚性措施将会产生不可预计的严重后果，作为国企有责任杜绝群体维稳事件。

2021年开年后裕祺公司准备启动东方美项目，适逢新冠疫情再次爆发，项目进展更加缓慢，此时离租赁合同结束还有不到三年时间，而收回物业的方法只有通过法律诉讼，经资兴源公司咨询法律顾问，提前解除租赁合同案未有违约金额标的（当时未欠租），园区所剩分租户裕祺公司称也是项目需要引进，“二房东”实际违约取证困难，租赁合同内未约定项目未完成可终止租赁合同的条款，加上法院排期、取证、强制清场，承租户再提起上诉等，完成诉讼最少两至三年，并有败诉风险，加之涉及政府项目时间很可能会延长，届时该物业将无法正常出租，得不偿失。

今年3月15日，资兴源公司发函至新安街道办上川工作站反映项目目前相关情况。3月16日，工作站复函已知悉并要求资兴源公司依法依规妥善处理。

下一步整改措施：2023年全国两会结束后，资兴源公司依法正式启动了收回物业的法律诉讼程序，现正聘请律师代理该诉讼案件，起诉裕祺公司及股东黄小波。预计2024年12月31日前完成整改。

长效机制建立情况：2023年2月15日宝安区国资局印发《深圳市宝安区国有企业物业招商招租管理办法》（深宝国资[2023]24号）第十条（二）规定：“区产业部门、行业主管部门、各街道、各区属国企推荐的招引项目（含企业、机构、平台），由推荐单位签订监管协议，对合同约定指标的项目由推荐单位出具书面考核结果，未达到约定指标，区属国企有权提前终止租赁合同或提高租金……”。后续将按照上级相关规定执行，杜绝此类情况再次发生。

二、建议采纳情况

我司逐一对照审计报告所列有关我司的审计发现问题，积极采纳相对应的整改建议，根据建议采取有效的措施进行整改。对于目前未完成整改的问题，后续我司将继续督促有关企业加大力度做好整改落实，争取早日完成整改。