宝安中心区将再增加一座高端商务写字楼，并且主要满足于中小企业总部办公需求。上周四，宝安区投资管理公司在中国建设招标网、深圳市城市设计促进中心网等网站，发布了《海纳百川总部大厦建设设计方案竞赛预公告》，向全球建筑设计方征询宝安中小企业总部大厦（即海纳百川总部大厦）的设计方案。规格之高，起步之高，让宝安的商务写字楼与国际接轨。
        作为宝安区重点支持的项目，也是将报市级立项的重大项目，宝安中小企业总部大厦即将筹划完善建设前的各项工作。大厦的建设，是宝安区加快推进转型升级，扶持中小企业做大做强的重要举措之一。据了解，中小企业总部大厦建设期间，宝安区将会出台具体的扶持政策，鼓励辖区内的中小企业入驻或者引入高技术含量的中小企业落户宝安。
        对于这座大厦的建设，宝安区已经将其列为转型升级年重点推进的工作。目前该大厦筹备情况如何？具备怎样的功能？建成后将如何支持中小企业？
        高端定位,建筑设计方案全球招标
        将建设的中小企业总部大厦位于深圳市宝安中心区广场西区，宝兴路与海秀路交汇处，由两栋大厦组成。宝安区投资管理公司拍得土地为两块相连的地块，地块中间由市政道路隔开。两块土地用地面积分别是5430.82平方米和6202.07平方米。总用地面积1162.83平方米，容积率建筑面积71030平方米。根据投资管理公司估算，整个大厦建设投资预估约17亿元人民币。
        根据宝安区中心区规划图，上述两块土地在宝安中心区中央绿轴线的西侧，紧邻着已经建好的万俊经贸大厦，与目前正在建设的中心区图书馆相毗邻。该地块处在宝安都市核心区的商务办公区。
       “宝安中心区与前海构成深圳市新城市中心区，宝安中心区的城市面貌已经成型，受制于紧缺的土地资源，新建设的项目注定要高标准，高起点，与国际化城区建设接轨。”宝安区中心办的人员介绍。
       “项目位于宝安中心组团的城市新区功能区，区域未来将与高起点定位的前海中心共同组成大前海片区，成为宝安区的行政、文化、商务中心，片区的未来将成为写字楼供应的主要区域。”宝安区投资管理公司办公室人员表示。
        谈起设计竞赛，区投资管理公司办公室人员说：“竞赛活动的目的在于集思广益，要求设计各机构对用地现状、规划设计要点等进行详细研究的基础上，借鉴国内外优秀写字楼设计经验，充分发挥该地块得天独厚的内在优势、区位优势。”设计方案要求注重与周边景观、设施有机融合，按照5A甲级写字楼标准，完成海纳百川总部大厦项目设计。由于大厦是由两块地构成，两栋大厦造型要整体协调，相互呼应，又各具特色，最终成为宝安中心区的新景观。
        据了解，总部大厦总高度定在100米，楼层暂未确定，与目前已经使用的商务写字楼相比，是最高的。“受到航空线的影响，楼层高度有一定的限制，”投资管理公司人员说。据记者了解，目前中心区已经确定的项目中，深圳农村商业银行以及鸿荣源建设的城市综合体项目有望超过中小企业总部大厦的高度。
        根据发布的公告，总部大厦的设计费用不超过1700万元，通过竞赛的方式确定海纳百川总部大厦建筑设计方案，中标人如果满足竞赛要求，还将负责完成项目所涉及的相关专业设计工作，包括方案设计、初步设计、施工图设计、施工配合及绘制竣工图等。
        据悉，设计竞赛共分为两个阶段，第一阶段为公开报名、概念提案以及资格预审。最终选出10家优秀提案设计机构，前六家作为受邀参与第二阶段的方案设计竞标单位。第二阶段为方案设计竞标阶段。参与的前10名设计单位，主办单位给予相应的成本补偿或奖励。第二阶段评标中被专家评为第1、2、3名的设计单位，将分别奖励20万元、15万元、10万元。
       “通过竞赛，收到一批高质量的设计方案，最终选出最佳方案。由于是两块地，如何实现协调配合，要求非常高，利用专业人才的优势，通过竞赛或能收到超预期的效果。”宝安区投资管理公司办公室人员说。
        量身定做,7亿拍下核心地块
        中小企业总部大厦的建设设想，早在两三年前就已启动，作为总部大厦的具体实施单位，区投资管理公司一直在筹划准备。
       “前两年的工作都花在拿地上，中心区的土地比较少，均需要招拍挂方式才能取得，作为政府的一个重大项目，没有足够的资金和地产公司竞争，如何在理想的价格上取得地块，成为中小企业总部大厦建设的重要一步。”区投资管理公司办公室人员介绍。
        拿地困难终于在今年年初得以解决。1月份，深圳市规划国土委网站发出公告，位于宝安区新安街道的两宗商业服务设施用地出让。据悉，两块地挂牌起始价为6.94亿元。
        记者查看上述两块土地交易的拍卖公告，在出让条件一栏，对土地的使用做出了明确的规定。比如,有一条提出，两宗土地为宝安区扶持市、区中小总部企业、创业板或者中小板上市的公司、上市培育公司、战略性新兴产业企业以及创新性企业等办公配套用地，竞得人应与宝安区政府签订上述宗地的监管协议书，协议书要求出让地块所开发的办公用房出售面积不大于50%，其余用于出租。出让地块办公用房的租、售对象仅限于市、区中小总部企业,在创业板或中小板上市的公司、上市培育公司、战略性新兴产业企业、创新型企业或深圳市宝安区人民政府同意的特定扶持企业。
        在竞买申请人主体资格要求一栏，明确提出了注册地在深圳，国有独资企业；注册资本不低于2亿元人民币（含2亿元）；项目投资总额不低于8亿元人民币，资金来源明确，自有资金占项目投资总额的比例不低于30%；竞买申请人从事投资与资产管理行业10年以上。
       “能够拿下这两块土地，也是市、区两级政府大力支持的结果。”上述人员表示。
        审批顺畅,总部大厦建设快速推进
       “目前所有的工作，都处在建设的前期准备阶段，很多审批工作都需要一个部门一个部门地跑。”项目总经理陈冬元说。自接手此项工作后，陈冬元每天都会有很多的事情要处理，好像总是忙不完。
        在采访中记者得知，中小企业总部大厦的筹备工作在拿到土地之后，取得了很多具体的进展。比如目前已经完成了总部大厦项目用地初勘、地质灾害评估工作，并且进行了备案。同时申领了项目《建设用地规划许可证》，完成了总部大厦命名，“海纳百川总部大厦”命名批复。如此一个大投资项目，对于区投资管理公司来说，还是第一次，尽管之前也有相应的房地产建设经验。为了更好地完成此项目的建设，区投资管理公司还通过招标委托戴德梁行房地产顾问有限公司编制项目《前期策划报告》及《方案设计任务书》，通过专业的报告，让区投资管理公司更好地明确项目开发的针对性和未来的市场前景。
        今年5月份，区投资管理公司还完成了项目公司组建。区投资管理公司出资3000万元设立总部大厦项目公司，确定了项目公司法人代表、董监事以及班子成员。
       “制订了公司章程、董事会决议、股东会决议等相关法律文书，5月25日在工商部门办理了登记注册。”陈冬元介绍。
       “现在人员还没有匹配到位，专业人员尤其欠缺，我们的思路是随着工程的不断推进，及时填补人才。”陈冬元表示。
        如此多的投资资金，区投资管理公司如何筹资成为记者关注的内容。陈冬元介绍，目前的房地产开发，主要通过股东自筹资金和银行贷款。现在公司有土地，可以向银行抵押贷款。不过目前大厦建设的预算还没有敲定，具体的建设完工时间也没有确定。
        作为一个商业开发项目，又缺乏相关的商业地产开发经验，管理公司如何规避未来的市场风险，也是该项目建设关注的问题。
根据记者的了解，目前很多上市公司均有用地需求，希望自己拿到地块建设大楼。即使可以购买商务写字楼，价格上是否有优惠，也是中小企业所要考虑的。
        对于这个项目陈冬元表示，建设总部大厦也是一次学习的过程，多听专业机构的建议，多考察相关房地产公司的开发经验，是整个项目团队人员要学习的主要内容。
       目前，项目公司已经委托专业机构开展了宝安中心区商业写字楼市场的调研，给出了具体的专业建议。调研报告称：宝安中心区写字楼物业处于起步阶段，整体商务氛围较为薄弱，已经投入使用的商务大楼仅有六座，写字楼需求客户主要集中在实业、科技、贸易、专业服务、担保投资等行业，多数属于辖区内的企业。未来宝安中心区是深圳写字楼市场供应的重点区域之一，受前海规划的影响，以及政府的推动和引导，宝安中心区未来高档写字楼经济将呈现快速增长，这为中小企业总部大厦提供良好的市场环境。
       “对于上市公司、总部企业租赁或者购买写字楼，区政府都会出台相应的扶持政策，最终会落实到每平米的具体补助资金，未来中小企业总部大厦的市场需求情况，与政府的扶持政策有密切的关联，不过相比其他商务写字楼，作为区投资管理公司投资建设的大厦，应该更具有市场优势。”陈冬元介绍。

 

（文章转自：2012年6月19日《南方日报》  原文作者：丁侃）